Анализът на пазара на недвижими имоти в Европа през 2009г. е част от годишния доклад на ERA Европа: ERA Europe Market Survey 2009. Целия доклад може да разгледате на адрес: www.eraeurope.com .

2009г. беше година на предизвикателства за пазара на недвижими имоти в Европа и година в която той претърпя много промени.

В периода 2002 - 2007 цените на пазара на недвижими имоти в Румъния се увеличиха с 400%. В последната година обаче тази тенденция отстъпи място на противоположната, а имено спад на цените в по-голямата част от страната. Както и в много други европейски страни така и тук, купувачите преминаха в изчаквателна позиция. През второто тримесечие на 2009 г. това изчакване достигна пълен стоп с фактически липсващи купувачи, които да се престрашават да закупят имот веднага. Единствената причина поради която пазарът не бе напълно спрял е че хората, закупили по-рано жилища на зелено и платили 30-40% от стойността им, предпочетоха да доплатят останалата сума, за да не загубят депозита, който са платили.
Основния интерес на чуждестранните инвеститори продължава да бъде столицата – Букурещ, като фокусът е върху северната част на града. Това предимно са граждани от Гърция, Испания и Великобритания.
Влошаването на икономическите условия промени драстично цените за кв.м. в много части на града. Цените на панелните жилища паднаха с 25-30% през първото тримесечие на 2009г. и в момента тристайно панелно жилище в Букурещ може да се купи за около 100 000 евро, докато миналата година цената му беше два пъти по-висока. Спадът на цените за новопостроени жилища бе по-слаб в централните части на града и по-сериозен в покрайнините. През Януари 2008г. гарсониера в центъра на Букурещ се продаваше за 120,000 – 150,000 евро, докато в момента цената и ще бъде около 80,000 евро. В първата половина на 2009г. се отбелязва спад в броя на сключените сделки с 36,3% в сравнение със същия период на 2008г.
Гърция притежава един от най-големите пазари на ваканционни жилища на стария континент те са 30% от общия брой на жилищата, което е пет пъти повече от средното за Европа. В продължение на много дълъг период страната отбелязваше постоянно покачване на цените на недвижимите имоти. През 2008г. Гръцката Национална Банка отбеляза спад от 6.3 % в недвижимите имоти на годишна база, което в същност е най-големия спад в цените, откакто банката започва да следи движението им през 1994г. Този процент сравнен със спада на имотите в редица западноевропейски държави обаче е изключително нисък. Спад се забелязва и в строителния сектор на гръцката икономика. От юни 2008г. до юни 2009г. общата строителна дейност в страната отбелязва спад от 26%. Апартаменти между 60 кв.м. и 120 кв.м. в централните части на Атина в момента струват между €343,680 и €794,640, а апартаменти в предградията на града са с по-ниски цени – между €257,400 и €439,560. Икономистите са оптимисти за бързото излизане на страната от настоящото и състояние. По данни на гръцка статистическа компания на въпрос „Ако имахте 300 000 евро сега къде щяхте да инвестирате?” 69,8% от запитаните отговарят, че ще инвестират в недвижима собственост.

Удивителният тригодишен бум на цените в Кипър приключи през 2008г. Националният поземлен регистър на Кипър отбеляза спад от 50% за 2008 и 72% за първата половина на 2009 г. в покупките на имоти от чужденци. По негови данни броят на продадените имоти в страната през първата половина на 2009г. е 842, докато за същия период на 2008г. продадените жилища са 3800. Прогнозите за пазара на имоти в Кипър са, че той ще се възстанови след около две години, когато основните купувачи на имоти в страната (англичани и ирландци) се завърнат. Цените на имотите продължават да падат и мнозина потенциални купувачи предлагат абсурдно ниски цени, надявайки се да спечелят за сметка на някой друг. Ако през 2007г. средната цена на имот в Кипър беше 235 000 Евро, то за 2008г. жилище със същите параметри вече може да се купи за 147 000 Евро, т.е. наблюдаваме спад от около 37% само за периода 2007-2008г.

Германският пазар на недвижими имоти не бе така повлиян от световната икономическа криза, както голяма част от своите европейски съседи. Един от основните фактори за това е, че тук го няма цикълът на бум и спад в цените на недвижимите имоти, а обичайното вариране в цените е относително спокойно. Същевременно германските банки са традиционно консервативни в отпускането на ипотечни кредити. Основните им изисквания са 20% от стойността на имота да бъде платена с лични средства и лихвените проценти да са фиксирани за период от 10-15 години (за разлика от други страни, където те са коригирани на годишна база в зависимост от икономическите условия). Тези фактори водят до стабилни пазарни условия в резултат, на което германския пазар на недвижими имоти е може би най-стабилния в Европа в момента. Докато редица европейски страни и САЩ отбелязаха огромен бум в покачването на цените на жилища през последните няколко години цените на имоти в Германия бяха относително стабилни. За 2008г. страната отбеляза спад от 4% за Западна Германия и покачване от 1.4% за Източна Германия. Това е почти незабележима промяна в сравнение с други европейски страни – Естония (-23%), Великобритания (-16%), Норвегия (-8%). Освен това Германия вече започва да отбелязва и относителен „ренесанс” в недвижимите имоти. Три са основните причини за това:
- страха от инфлация води до увеличено търсене на имоти, тъй като имотите продължават да бъдат привлекателна инвестиция дори и когато има минимални нива на инфлацията.
- слабия темп на строителство на нови жилища в скоро време ще доведе до недостиг на такива особено в по-големите градове на страната. Очаква се и повишаване нивата на наемите.
- добрите нива на лихвените проценти за ипотечни кредити също са сериозен мотив за закупуване на имот.
В Чехия 47% от жилищата са частна собственост, 17% са собственост на т.нар. жилищни кооперативи и 29% се отдават под наем. Останалите 7% са жилища за настаняване на социално слаби семейства. През последното десетилетие страната в голяма степен разчиташе на чуждестранни инвестиции. През 2009г. основните чуждестранни купувачи на имоти в Чехия са словаците, следвани от виетнамците, руснаците, украинците и холандците. През първото тримесечие на 2009г. цените на имотите паднаха с 3% в сравнение с последното тримесечие на 2008г. За да увеличи броя на чуждестранните инвестиции страната въведе нови правила за закупуване на имот от страни членки на ЕС. Това прави закупуването на имот в Чехия сега много по-лесно от процедурна гледна точка.

През 2009г. цените на имотите в Ирландия последваха тенденцията на 2008г. и продължиха да падат. Според официално проучване стойността на имотите в страната за първата половина на 2009г. е намаляла с 19%. Пазарът на недвижими имоти се намира в доста трудна ситуация, като цените през април 2009 г. паднаха с 1.9%, 1.3 % през май, 1.5% през юни и 1.1% през юли. В момента средната цена за жилище в страната е €235,260 т.е. с 1,5% по-ниска от месец октомври и 13% по-ниска от същия период на миналата година. Наблюденията на брокерите от ERA Ирландия обаче показват, че докато броят на сделките в държавата намалява, броят на огледите се увеличава значително.

За разлика от повечето европейски пазари, пазарът на недвижими имоти в Белгия се възстанови изключително бързо от шока, доведен от финансовата криза и през по-голямата част на 2009г. остана стабилен. След известна стагнация през ноември 2008г., резултат на замразяването на ипотечните кредити от финансовите институции, броят на сключените сделки се върна към нормалните нива още през март 2009. Тогава купувачите осъзнаха, че момента е да купят жилище е толкова добър, колкото и преди. Лихвените проценти са ниски, банките отново започнаха да отпускат заеми, има добър избор на имоти, както и вероятност за големи корекции в цените. В същото време продавачите осъзнаха, че ако искат да продадат имотите си, трябва да им поставят конкурентни цени. В резултат на това обявените цени на жилищата паднаха с 10-15%. Имотите с реални цени се продават изключително бързо. Средният брой дни, за които се продава един имот в Белгия, се увеличи от 90 през 2008г. до 110 през първата половина на 2009г.

В Португалия сравнявайки второто с първото полугодие на 2009 г. делът на ипотеките се е увеличил с 21%, а цената за кв.м. с 1.7% и това се случва след 4 последователни тримесечия на спад. Цената за кв.м. на жилище в Лисабон в момента е 2,393 евро, което обаче сравнено с други европейски столици е ниско ниво, поради което португалската столица остава атрактивна инвестиция. През юли 2009 г. ЕRА Португалия отбеляза най-големия си оборот от октомври 2007 г. насам, което пък сравнено с юли 2008 г. показва ръст от 25%.

В периода октомври 2008г. – януари 2009г. пазарът на недвижими имоти в Швеция стигна до почти пълно спиране, поради новите изисквания на банките по отношение на ипотечните кредити. Първото полугодие на 2009г. пазарът на недвижими имоти в Швеция отбеляза спад от 19% в сравнение със същия период на 2008 г.. В централен Стокхолм средната цена на жилищата падна с 6.3% до €296,836 - коригиран спрямо инфлацията този спад е 7%. Изненадващо първото тримесечие на 2009г. отбеляза покачване в цените на имотите в някои части на страната. Това покачване варира между 1.2% (за Central Norraland) и 11.3% (Upper Norraland). Икономистите предвиждат цените на имотите в страната да останат относително стабилни без бързи покачвания или спадове през следващата година.

Author: Vasya Angova, ERA Bulgaria